Si tienes arrendado un local de negocio deberías conocer las obligaciones que por contrato tienes inexcusablemente con tu arrendador, evitando así sorpresas desagradables si en alguna ocasión te enfrentas a circunstancias excepcionales que te hacen creer que tienes derecho a la rescisión del contrato de arrendamiento sin consecuencias.

Imaginemos que el Ayuntamiento de tu municipio decide comenzar unas obras en la calle en la que regentas tu negocio, y en la cual tienes alquilado un local para desarrollar tal actividad. Dichas obras comienzan a afectar a tu negocio de algún modo, aunque no impiden que puedas desarrollar tu actividad. Este motivo te lleva a pensar que es injusto tener que hacer frente a unos gastos de alquiler para el desarrollo de una actividad que no está dando los frutos deseados, en parte por motivo de las obras que el Ayuntamiento ha puesto en marcha en la zona, por lo que dejas de abonar las cuotas mensuales de alquiler a tu arrendador, argumentándole que por el momento el local ha dejado de tener el atractivo que en principio poseía, y que no vas a abonar ni una cuota más hasta que las obras finalicen, solicitándole la rescisión del contrato que en principio habíais suscrito.

Pues bien, debes saber que, en la circunstancia narrada, dicho contrato de arrendamiento subsiste.

El arrendatario está obligado al pago de las rentas devengadas por resolución anticipada del contrato de un local de negocio.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ha desestimado el recurso de casación interpuesto, confirmando la sentencia de la audiencia provincial de Sevilla, que había declarado la subsistencia del contrato de arrendamiento del local de negocio suscrito entre las partes, y condenaba a los demandados, arrendatarios, a satisfacer solidariamente la cantidad de 42.214,72 euros.

En el procedimiento la arrendadora del local de negocio pedía en su demanda que se declarase la subsistencia del contrato de arrendamiento de un local de negocio del centro de Sevilla, y se condenase a la parte demandada a continuar dando cumplimiento a las estipulaciones del contrato, y por tanto se condenase a los arrendatarios al pago de las rentas que se han devengado, y todas las que se devenguen durante la tramitación de la sentencia.

La parte demandada se opuso a la demanda y planteó  reconvención solicitando que el contrato se declarase resuelto, con efectos de 30 de junio de 2009, por incumplimiento del arrendador, incumplimiento alegado por haberse iniciado obras en la calle donde se situaba el local, obras que fueron de larga duración y que dificultaban el acceso, pero que no impedían el ejercicio de la actividad comercial. El 5 de agosto de 2009 las arrendatarias entregaron las llaves a la arrendadora por medio de servicio de mensajería, y lo comunicaron por burofax, comunicación a la que se opuso la arrendadora insistiendo en el cumplimiento del contrato.

Razona la sentencia que existen tres grupos de casos en la jurisprudencia:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (desistir unilateralmente) del contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).

La sentencia del pleno de la Sala establece que dado que estamos ante un caso del grupo segundo, no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación, y sin que conste que el arrendatario volviese a alquilarlo. La sentencia estima que la petición del demandante, arrendador, no excede de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos por las obras de la calle, también lo debieron de ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario, para el arrendador, todo ello por unas obras ordenadas por el ayuntamiento, y que por tanto no estaban bajo el dominio del arrendador.